Hoe moet je het werkelijke rendement vanaf 2027 berekenen voor woningen en ander onroerend goed? Er is een wetsvoorstel gemaakt met een nieuw belastingstelsel voor vermogen vanaf 2027. Je betaalt vanaf dan belasting over het directe rendement en over het indirecte rendement. Voor woningen en ander onroerend goed geldt een andere berekeningswijze dan voor bijvoorbeeld beleggingen.

Direct rendement

Het directe rendement is het rendement dat je ieder jaar werkelijk ontvangt, zoals huur, pacht of rendement in nature door eigen gebruik van het onroerend goed.

Hoeveel belasting je betaalt hangt er vanaf: verhuur je het? En zo ja, voor hoelang?

• Als je het niet verhuurt, betaal je belasting over 2,65% van de WOZ waarde (de zogenoemde vastgoedbijtelling). Onderhoudskosten en andere kosten zijn niet aftrekbaar. Rente over schulden zijn aftrekbaar.
• Als je het 328 dagen of meer per jaar verhuurt, dan betaal je belasting over de ontvangen huur of pacht. Onderhoudskosten en rente over schulden zijn aftrekbaar.
• Als je het minder dan 328 dagen per jaar verhuurt, betaal je belasting over het hoogste bedrag van deze 2. Dus of over de huur of pacht min kosten, of over 2,65% van de WOZ waarde.

Indirect rendement

Het indirecte rendement is winst die je haalt doordat het onroerend goed of je belegging meer waard wordt. Over het indirecte rendement betaal je vanaf 2027 belasting volgens de zogenoemde vermogensaanwasbelasting. Dat betekent dat je belasting betaalt over de waardevermeerdering van je vermogen. Bij beleggingen betaal je dus direct belasting over de gestegen waarde in een jaar.

Een uitzondering hierop is onroerend goed, hierover betaal je belasting volgens de zogenoemde vermogenswinstbelasting. Dat betekent dat je belasting betaalt over de gestegen waarde op het moment dat je het onroerend goed verkoopt, dus wanneer je de winst daadwerkelijk ontvangt.

De berekening van belasting is voor alle soorten onroerend goed hetzelfde, het maakt dus niet uit of je het wel of niet verhuurt.

Je berekent het indirecte rendement als volgt:
Verkoopprijs – kosten van aankoop – verbeteringskosten = indirect rendement

Stel je koopt een woning voor € 200.000, de verbeteringskosten over alle jaren zijn € 150.000 en je verkoopt de woning uiteindelijk voor € 500.000. Het indirecte rendement is dan € 150.000.

Onderhoudskosten versus verbeteringskosten

Er wordt een verschil gemaakt tussen onderhoudskosten en verbeteringskosten:

• Onderhoudskosten zijn kosten voor het repareren van bestaande elementen van het onroerend goed, zoals schilderen. Onderhoudskosten zijn onderdeel van het directe rendement. Ze zijn aftrekbaar van het directe rendement of zitten verdisconteert in de vastgoedbijtelling.
• Verbeteringskosten zijn kosten die iets toevoegen aan het onroerend goed, zoals een aanbouw. Verbeteringskosten zijn onderdeel van het indirecte rendement. Deze zijn pas aftrekbaar op het moment dat je indirect rendement daadwerkelijk realiseert.

Andere parameters

In het wetsvoorstel staan ook de volgende parameters:

• Een heffingsvrij inkomen van € 1.250
• Een verliesdrempel van € 500
• Een belastingtarief van 36%

Dit geldt niet voor 2017-2026

Het is de bedoeling dat dit nieuwe stelsel op 1 januari 2027 in gaat. Deze berekening van het werkelijke rendement geldt dan ook pas als het wetsvoorstel wordt aangenomen en per 1 januari 2027.

Heb je hier nog vragen over, neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl