Verhuur je een woning of ander pand? Dan ontvang je huur, en daar moet je belasting over betalen in box 1 of box 3. Je mag niet kiezen in welke box je deze huurinkomsten laat vallen. Vastgoed valt verplicht in box 1 of verplicht in box 3, afhankelijk van hoe actief je bent met het beheer van het pand.

Wanneer valt verhuur van vastgoed in box 1?

Als er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer, dan vallen de huuropbrengsten verplicht in box 1. Dan vindt de belastingdienst het geen passieve belegging, maar ziet het als een vorm van ondernemen of arbeid. Daardoor worden huuropbrengsten als inkomen belast, en betaal je over de huur 35,82% tot maximaal 49,5% belasting.

Wat vindt de belastingdienst meer dan normaal actief vermogensbeheer?

Voor normaal vermogensbeheer mag je best bepaalde dingen zelf doen zoals huurders zoeken, maar als je meer gaat doen omdat je daarmee een hogere winst of waardestijging kunt behalen, dan zoek je de grens op. En die grens is een grijs gebied.

De belastingdienst geeft zelf als aanwijzing dat er sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer als:

• Je het pand uitpondt. Dat wil zeggen dat je een pand verbouwt naar bijvoorbeeld meerdere appartementen.
• Je minimaal 30% van het groot onderhoud zelf uitvoert.
• Je voorkennis of specifieke kennis gebruikt om daarmee voordeel te behalen.

Wanneer valt verhuur van vastgoed in box 3?

Als er geen sprake is van meer dan normaal actief vermogensbeheer, dan betaal je belasting in box 3. Meestal betaal je in box 3 minder belasting dan in box 1.

In box 3 betaal je belasting over een fictief rendement op je vermogen. Maar als je werkelijke rendement lager is, dan betaal je belasting over het werkelijke rendement. Die belasting is nu 36%. Vanaf 2028 betaal je belasting over het werkelijke rendement.

Lees ook: Box 3 op basis van werkelijk rendement uitgesteld naar 2028

Belasting over vastgoed: voorbeelden uit de praktijk

Aangezien de grens tussen box 1 en box 3 bij vastgoed een grijs gebied is, ontstaat er vaak discussie met de belastingdienst. Er zijn veel casussen bekend waarbij de rechter een oordeel heeft moeten vellen:

7 panden: box 1

Een man heeft 7 woningen die hij verhuurt. Uit de feiten bleek dat hij nogal wat werk uitvoerde. Hij loste gebreken op, inde de huur, hielp met de inrichting, regelde aansluitingen op gas, licht en water en bood ondersteuning als huurders gingen verhuizen en er huisraad moest worden opgeslagen.

Volgens de rechtbank is hier sprake van meer dan normaal actief vermogensbeheer, de verhuur is dus belast in box 1.

Tijdelijke verhuur tuinhuis: box 1

Een echtpaar heeft hun tuinhuis 21 dagen via Airbnb verhuurd. De belastingdienst ziet dit als tijdelijke verhuur van de eigen woning: 70% van de opbrengst belast in box 1. Er zijn uitspraken van rechters die het hebben toegewezen aan box 3, maar uiteindelijk heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan: het is belast in box 1.

23 studentenpanden: box 3

Een voormalig metselaar heeft 23 panden met in totaal 90 à 100 kamers, die voornamelijk aan studenten verhuurd worden. De belastingdienst stelde dat dit belast moest worden in box 1 omdat de metselaar zelf activiteiten voor de verhuur heeft verricht. De metselaar heeft uitgebreid weersproken dat hij deze activiteiten zelf heeft verricht. De rechtbank geeft het gelijk aan de metselaar, de verhuur is belast in box 3.

Belasting over vastgoed: valt het in box 1 of box 3? Het is een grijs gebied en afhankelijk van de situatie. Twijfel je over jouw situatie? De grens tussen box 1 en box 3 is niet altijd even scherp, en de gevolgen kunnen groot zijn. Laat een belastingadviseur meekijken. Wij helpen je hier graag bij, neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl