Je verhuurt een woning en ontvangt huur. Dat valt in principe in box 3. Maar niet altijd. Ben je zo actief met het pand dat de belastingdienst vindt dat je meer doet dan normaal vermogensbeheer? Dan kan het vastgoed in box 1 vallen. En dan kan het belastingtarief aanzienlijk hoger uitvallen. Het lastige is alleen: waar ligt de grens?

Een verhuurder die zelf een lekkende kraan repareert? Waarschijnlijk gewoon normaal vermogensbeheer. Een verhuurder die een pand verbouwt, appartementen creëert en actief bezig is de waarde te verhogen? Dat kan een heel ander verhaal zijn. Maar tussen die twee uitersten zit een grijs gebied.

Verschil box 1 en box 3

Vastgoed in box 3 kan fiscaal voordeliger uitpakken dan vastgoed dat in box 1 wordt belast.

• Valt het vastgoed in box 1, dan wordt het resultaat belast in box 1. Dat kan leiden tot een aanzienlijk hogere belastingdruk. In box 1 betaal je tussen de 35,75% en 49,5% belasting, afhankelijk van je totale inkomen.
• In box 3 betaal je tot 2028 36% belasting over een fictief rendement op je vermogen. Is je werkelijke rendement lager? Dan kun je onder voorwaarden uitgaan van het werkelijke rendement.

Wat is normaal vermogensbeheer?

Vastgoed verhuren kan onderdeel zijn van normaal vermogensbeheer en dus in box 3 vallen. Je koopt bijvoorbeeld een appartement, verhuurt het en zorgt ervoor dat het pand netjes wordt onderhouden. Je zoekt af en toe een nieuwe huurder, int de huur en laat reparaties uitvoeren.

Bij normaal vermogensbeheer gaat het er om dat je je vermogen beheert zoals een belegger dat doet. Het doel is rendement behalen met je vermogen, bijvoorbeeld door huurinkomsten en waardestijging.

Wat is meer dan normaal vermogensbeheer?

Als er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer, dan vallen de huuropbrengsten verplicht in box 1. Dan vindt de belastingdienst het geen passieve belegging, maar ziet het als een vorm van ondernemen of arbeid.

Voor normaal vermogensbeheer mag je best bepaalde dingen zelf doen zoals huurders zoeken, maar als je meer gaat doen omdat je daarmee een hogere winst of waardestijging kunt behalen, dan zoek je de grens op. En die grens is een grijs gebied.

De belastingdienst geeft zelf als aanwijzing dat er sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer als:

• Je het pand uitpondt. Dat wil zeggen dat je een pand verbouwt naar bijvoorbeeld meerdere appartementen.
• Je ten minste 30% van het groot onderhoud of andere aanpassingen zelf uitvoert.
• Je voorkennis of specifieke kennis gebruikt om daarmee voordeel te behalen.

Voorbeelden van meer dan normaal vermogensbeheer

Aangezien de grens tussen box 1 en box 3 bij vastgoed een grijs gebied is, ontstaat er vaak discussie met de belastingdienst. Er zijn veel casussen bekend waarbij de rechter een oordeel heeft moeten vellen. In deze casussen was er sprake van meer dan normaal vermogensbeheer en valt het vastgoed in box 1:

• Een voormalig woonhuis met garage dat na aanvragen en verkrijgen van benodigde vergunningen was omgebouwd tot drie appartementen met bergingen
• Een pand met bedrijfsruimte op de begane grond en een bovenwoning op de eerste en tweede verdieping dat na aanvragen en verkrijgen van benodigde vergunningen was omgebouwd tot twee woningen
• Een kantoorgebouw dat na aanvragen en verkrijgen van de benodigde vergunningen was omgebouwd tot drie winkels/bedrijfsruimten en elf appartementen
• Een winkel/woonhuis waarin volgens de vergunningen onder meer constructieve doorbraken en een aanbouw waren gerealiseerd
• Een verhuurder met 7 woningen voerde nogal wat werk uit. Hij loste gebreken op, inde de huur, hielp met de inrichting, regelde aansluitingen op gas, licht en water en bood ondersteuning als huurders gingen verhuizen en er huisraad moest worden opgeslagen

Box 1 boven een bepaald aantal woningen?

Het maakt niet uit hoeveel woningen je hebt. Je kunt veel woningen hebben en alsnog in box 3 vallen. Zo had in een zaak bij de rechter een voormalig metselaar 23 panden met in totaal 90 à 100 kamers, die voornamelijk aan studenten verhuurd worden. De belastingdienst stelde dat dit belast moest worden in box 1 omdat de metselaar zelf activiteiten voor de verhuur heeft verricht. De metselaar heeft uitgebreid weersproken dat hij deze activiteiten zelf heeft verricht. De rechtbank gaf de metselaar gelijk, de verhuur is belast in box 3.

Conclusie

Belasting over vastgoed: valt het in box 1 of box 3? Het is een grijs gebied en afhankelijk van de situatie. Twijfel je over jouw situatie? De grens tussen box 1 en box 3 is niet altijd even scherp, en de gevolgen kunnen groot zijn. Laat een belastingadviseur meekijken. Wij helpen je hier graag bij, neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl