Heb je de WOZ-beschikking met daarop de WOZ-waarde van je woning al ontvangen? Op basis van de WOZ-waarde betaal je diverse belastingen zoals gemeentelijke belastingen en het ‘eigenwoningforfait’. Een lagere WOZ-waarde betekent vaak dat je minder belasting betaalt. Maar soms is een hogere WOZ-waarde juist beter. Bedenk dus voor je bezwaar maakt of een lagere WOZ-waarde in jouw geval gunstig is.

Wanneer is een hogere WOZ-waarde beter?

Als je je woning wilt verkopen of als je je hypotheek wilt aanpassen of oversluiten is een hogere WOZ-waarde gunstig. Tenzij je een reden hebt dat je graag een hogere WOZ-waarde wil, is het dus altijd de moeite waard om bezwaar te maken tegen je WOZ-waarde. De bezwaartermijn is 6 weken.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde van woningen is de waarde in het economisch verkeer. Gemeenten bepalen de WOZ-waarde op basis van de kenmerken van een woning en verkoopcijfers van vergelijkbare panden. Gaat het om een uniek object zoals een monument? Dan gaat de heffingsambtenaar uit van een zo goed mogelijk vergelijkbaar pand waarop een correctie wordt aangebracht. Deze correctie moet uit het taxatierapport van de gemeente blijken.

De WOZ-waarde is de waarde op 1 januari van het voorgaande jaar. Voor 2026 is dat dus 1 januari 2025. Houd dat in het achterhoofd bij het maken van bezwaar: draag de waarde verlagende kenmerken en feiten van de woning op die datum aan. Denk aan achterstallig onderhoud, overlast, asbest, parkeerdruk, veroudering ten opzichte van vergelijkbare panden, ontbrekende isolatie of andere energieverbeteringen, een laag energielabel. Controleer bovendien of de gemeente de juiste vergelijkingspanden heeft gehanteerd.

Wat is het eigenwoningforfait?

Als je een koopwoning hebt moet je een bedrag bij je inkomen optellen. Deze bijtelling heet het eigenwoningforfait.

• Dit is 0,35% van de WOZ-waarde in 2025. In 2026 is dit hetzelfde.
• Heb je een woning met een WOZ-waarde van meer dan € 1.330.000? In dat geval is de bijtelling € 4.655 + 2,35% over het deel boven de € 1.330.000 in 2025. In 2026 is dat € 4.725 + 2,35% over het deel boven de € 1.350.000.
• Heb je een bedrijfswoning? In dat geval is de bijtelling 1,20% in 2025. In 2026 is dat 1,1%.

Praktijkvoorbeelden: Uitspraken van de rechtbank

Er wordt regelmatig geprocedeerd in de rechtbank tegen de WOZ-waarde. Hier een aantal praktijkvoorbeelden.

Voorbeeld 1: Gemeente moet gelijk behandelen

De gemeente moet iedereen die een bezwaar op de WOZ-waarde indient gelijk behandelen. In een zaak had de eigenaar van een appartement een hogere WOZ-waarde dan 2 andere gelijkwaardige appartementen in het complex. Die 2 appartementen hadden een lagere WOZ-waarde doordat de eigenaren naar de gemeente hadden gebeld en hadden aangegeven dat de WOZ-waarde te hoog was. Dit werd toegewezen.

De eigenaar van de hogere WOZ-waarde had bezwaar ingediend, en dat was afgewezen. De rechtbank geeft aan dat het niet uitmaakt op welke manier je contact zoekt met de gemeente, via een telefonische klacht of via bezwaar. Het moet gelijk behandeld worden. Het bezwaar is daarom alsnog toegekend.

Voorbeeld 2: Appartement op bovenste etage geen hogere WOZ-waarde

Een appartement op de bovenste etage had een hogere WOZ-waarde dan andere appartementen in het gebouw. De appartementen waren allemaal vergelijkbaar.

Volgens de gemeente was de waarde hoger, omdat de bovenste etage voordelen heeft. Denk aan meer privacy, geen mogelijke overlast van bovenburen, een beter uitzicht en minder straatlawaai.

Het Hof dacht hier anders over. Voor de waardebepaling telt de WOZ-waarde van de meerderheid van andere woningen. Dat het appartement op de bovenste verdieping lag, maakt niet uit. Er waren verder geen andere bijzondere voorzieningen. Ook uit verkoopcijfers bleek dat appartementen op de bovenste verdieping geen hogere waarde hadden.

De WOZ-waarde werd hierdoor met € 45.000 verlaagd.

Heb je hier nog vragen over, neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl