De meeste mensen hebben hun eigen woning en hypotheek in box 1 zitten. Hoewel dat het meest voorkomend is, is het in sommige gevallen slimmer je hypotheek in box 3 te zetten. Over het algemeen geldt hoe lager je hypotheek en hypotheekrente en hoe hoger je vermogen, hoe eerder het gunstiger is om je hypotheek in box 3 te zetten. Hier lees je de voor- en nadelen van beide situaties, met een voorbeeld.

Belasting op vermogen (box 3) in 2026

In 2026 betaal je box 3 belasting over een fictief rendement. De belastingdienst gaat er vanuit dat:

• Je over spaargeld 1,28% rendement haalt
• Je over beleggingen en andere bezittingen 6% rendement haalt
• Je over schulden 2,7% ‘rendement’ haalt

Over het rendement betaal je 36% belasting.

Dit noemen ze belasting betalen op basis van de forfaitaire spaarvariant. Is je werkelijke rendement lager dan dit fictieve / forfaitaire rendement? Dan mag je uitgaan van het werkelijke rendement. In onderstaand voorbeeld gaan we uit van de box 3 belasting op basis van de forfaitaire spaarvariant.

Lees ook: Hoeveel belasting betaal je over je vermogen in 2026?

De berekening of het slimmer is om je hypotheek in box 1 of box 3 te zetten, is afhankelijk van hoe je vermogen in box 3 is verdeeld. Heb je vooral spaargeld of vooral beleggingen en heb je ook schulden in box 3?

Woning en hypotheek in box 1

Als je woning in box 1 zit moet je belasting betalen via het zogenoemde eigenwoningforfait. Dit is 0,35% van de WOZ-waarde in 2026 voor de meeste mensen. Dit eigenwoningforfait wordt bij je inkomen opgeteld. Daar staat tegenover dat de betaalde hypotheekrente aftrekbaar is.

Is je inkomen hoger dan € 78.426? Dan val je qua belastingschijf in het hoogste tarief van 49,5% (in 2026). De hypotheekrente is dan niet aftrekbaar tegen dit tarief, maar tegen maximaal 37,56%.

Woning in box 1 en hypotheek in box 3

Als je de hypotheekschuld in box 3 zet, is de hypotheekrente niet meer aftrekbaar. De woning blijft in box 1 zitten. Hier betaal je net als in de andere situatie belasting over via het eigenwoningforfait.

Het voordeel van je hypotheek in box 3 zetten is dat je vermogen in box 3 daalt doordat je de hypotheek mee mag nemen als schuld. Zeker als je veel vermogen bezit, bespaar je op belasting in box 3. Dat is vaak meer dan je extra betaalt in box 1 vanwege het verlies van de aftrek van de hypotheekrente.

Zoals je ziet is het in iedere situatie anders:

• Heb je alleen spaargeld, dan is het in deze situatie gunstiger om de hypotheek in box 1 te zetten
• Heb je alleen beleggingen, dan is het in deze situatie gunstiger om de hypotheek in box 3 te zetten
• Heb je 50/50 spaargeld/beleggingen, dan is het in deze situatie gunstiger om je hypotheek in box 3 te zetten

Hypotheek van box 1 naar box 3 kan niet zomaar

Het overbrengen van je hypotheek kan niet zomaar. Een hypotheek valt verplicht in box 1, tenzij je niet meer aan de fiscale voorwaarden voldoet. Bijvoorbeeld:

• Als je je hypotheek aflost en pas na minstens twee jaar later weer opneemt, voldoe je niet meer aan de fiscale voorwaarden voor aftrek van de hypotheekrente. De lening is dan namelijk niet meer bedoeld voor de aankoop of verbouwing van een woning en verhuist dan automatisch naar box 3.
• Heb je een hypotheek afgesloten ná 2012, dan moet je deze in 30 jaar aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Als je bijvoorbeeld met de bank afspreekt dat je de hypotheek in 31 jaar aflost in plaats van in 30 jaar, dan voldoe je ook niet aan de fiscale voorwaarden. En kun je de hypotheek in box 3 zetten.

Heb je hier nog vragen over, neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl