Als je een woning of andere onroerende zaak koopt, betaal je overdrachtsbelasting. Dit is 2% voor een woning waar je zelf in gaat wonen. Starters krijgen een vrijstelling en betalen 0%. Voor alle andere onroerende zaken geldt 10,4% overdrachtsbelasting in 2025. Voor een zogenoemde aanhorigheid bij een eigen woning betaal je ook 2% overdrachtsbelasting (of 0% als je de startersvrijstelling mag toepassen).

Wat is een aanhorigheid?

Een aanhorigheid is bijvoorbeeld een schuur, garage, tuin of weiland dat hoort bij de eigen woning. Er is sprake van een aanhorigheid als:

1. Het hoort bij de woning (korte afstand tot de woning, het hoort bouwkundig bij de woning of het is bereikbaar vanuit de woning of grond).
2. Het is in gebruik bij de (bewoner van) de woning.
3. Het is dienstbaar aan de woning.
4. Je het tegelijkertijd met de woning koopt. Koop je bijvoorbeeld later een stuk tuin bij van de buren, dan is er voor de overdrachtsbelasting geen sprake van een aanhorigheid.

Overdrachtsbelasting aanhorigheid woning

Het is van belang om vast te stellen of de aanhorigheid bij de eigen woning hoort of niet. Als het wel bij de eigen woning hoort dan gelden de volgende belastingvoordelen:

1. Bij aankoop mag je het lage tarief overdrachtsbelasting (0% of 2%) toepassen in plaats van het hoge tarief van 10,4%.
2. Als er een hypotheek/financiering op zit dan is de betaalde rente aftrekbaar (hypotheekrenteaftrek in box 1).

Is er geen sprake van een aanhorigheid, dan betaal je in 2025 10,4% overdrachtsbelasting. Een aanhorigheid levert dus een fors belastingvoordeel op.

0% startersvrijstelling

Starters betalen geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een eigen woning. Deze regeling geldt sinds 2021 en blijft bestaan. De voorwaarden zijn:

• Koper is tussen 18 en 35 jaar
• Er is nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling
• De woning mag niet duurder zijn dan € 400.000

Voorbeeld uit de praktijk: Paardenhouderij en weilanden aanhorigheden?

De rechtbank moest in een zaak bepalen of een paardenhouderij en weilanden wel of geen aanhorigheden zijn. De koper vond (uiteraard) van wel. De belastinginspecteur vond van niet. De rechter was het met de koper eens om deze redenen:

1. Ligging en bereikbaarheid → de paardenhouderij en de weilanden lagen achter en naast de woning en waren onderling gemakkelijk bereikbaar. Ook lagen alle onroerende zaken op één perceel. De paardenhouder was dienstbaar aan de woning, omdat een woning ook bestemd is voor de uitoefening van hobby’s. Daarbij was van belang dat de paarden als hobby werden gehouden.
2. Bestemming → de rechter vond het niet uitmaken dat de bestemming ‘agrarisch’ was. De koper was niet verplicht het perceel bedrijfsmatig te gebruiken. Het wijzigen van de bestemming zou betekenen dat de opstallen moesten worden gesloopt. De paarden zouden dan geen onderdak meer hebben.

Hierdoor betaalde de koper 2% overdrachtsbelasting in plaats van 8% (dit was het % overdrachtbelasting in 2022). In deze situatie een besparing van € 12.000.

Heb je hier nog vragen over, neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl