De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) voor vastgoed bv’s blijft de gemoederen bezighouden. Onlangs is in een rechtszaak bepaald dat de verhuur van vastgoed een ondernemingsactiviteit is. Daardoor kan deze bv via de bedrijfsopvolgingsregeling (deels) belastingvrij aan de kinderen worden geschonken.

Wat is de bedrijfsopvolgingsregeling?

De bedrijfsopvolgingsregeling geeft een vrijstelling van 100% over de waarde van een onderneming van € 1.000.000. Boven deze waarde is een vrijstelling van 83% van toepassing. De vrijstelling geldt zowel bij een overlijden als bij een schenking van aandelen.

Lees ook: Wat is de bedrijfsopvolgingsregeling?

De situatie in de zaak

In deze zaak is sprake van een schenking van aandelen in een vastgoed bv, waarbij een beroep is gedaan op de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). De vastgoed bv verhuurt een paar kantoorunits en een hotelgebouw. De bv voert haar werkzaamheden uit in een van haar eigen kantoorunits. 83,9% van de totale waarde van het vastgoed bestaat uit hotelgebouw, de rest van 16,1% is het kantoorgebouw. De bv heeft zelf 4,9% van het totaal in gebruik. Naast het vastgoed bezit de bv een aanzienlijk bedrag aan liquide middelen.

Criteria: beleggingsactiviteit of ondernemingsactiviteit

Om te bepalen of verhuur van vastgoed een beleggingsactiviteit is of een ondernemingsactiviteit, is in deze zaak gekeken naar de volgende criteria:

• Hoeveel en wat voor soort werk er verricht moet worden.
• Hoe hoog het rendement is.

Het oordeel

De rechtbank heeft in 2018 in deze zaak geoordeeld dat er geen sprake is van het drijven van een onderneming. Volgens het hof is er wel sprake van het drijven van een onderneming.

Er is namelijk sprake van een intensieve bemoeienis bij de vastgoedexploitatie. Daarnaast is bij de verhuur van het hotelgebouw sprake van een hoger rendement dan het normrendement (IPD Nederlandse vastgoedindex). Het verhuurde kantoorgebouw valt overigens buiten de onderneming, met uitzondering van de eigen gebruikte unit.

Uiteindelijk werd 88,7% aangemerkt als ondernemingsvermogen. Daarnaast wordt 83,9% van de aanwezige liquide middelen als ondernemingsvermogen aangemerkt. Daarboven mag nog eens 5% van het ondernemingsvermogen als vrijgesteld beleggingsvermogen worden meegeteld. Al met al een interessante uitspraak die tot een groot belastingvoordeel leidt.

Mening van de belastingdienst

De belastingdienst is steevast van mening dat bij vastgoedverhuur sprake is van een beleggingsactiviteit. Op grond van deze uitspraak en van rechtspraak van een aantal jaren geleden kan bij verhuur van vastgoed wel degelijk sprake zijn van een onderneming. Als je een vastgoed bv hebt die je op termijn wil doorschuiven naar je kinderen, is het dus de moeite waard om samen met een adviseur naar de mogelijkheden te kijken.

Heb je hier nog vragen over? Neem dan contact met ons op.

Martijn Vermunt
Partner
info@bghaccountants.nl